Inmiddels is de Wet doorstroming huurmarkt al weer twee jaar in bedrijf en dit zorgt voor spraakmakende uitspraken. Handig zo’n uitspraak. Het verduidelijkt de wet. Het geeft meer inzicht in hoe de rechter over dit soort kwesties denkt. [i]

Hieronder volgt een bloemlezing. Soms is er discussie over de vraag of deze wet wel van toepassing is. Dus eindigt het huurcontract nog van rechtswege? Ook is er een uitspraak waarbij enkele aanvullingen in het contract vervolgens onbedoeld een contract voor onbepaalde tijd opleveren. En tot slot, heb je je correct gehouden aan alle regels… dan is er nog discussie over de aanzegging. In één van de uitspraken ontkent de huurder deze te hebben ontvangen en beroept zich dan op een contract voor onbepaalde tijd. Hieronder licht ik deze uitspraken toe. Ik begin met een vraag uit eigen praktijk.

1. Eigen rechtspraktijk

Er is een vraag over de Wet doorstroming huurmarkt die mij regelmatig wordt gesteld. Voor zover mij bekend, is de vraag nog niet voor de rechter gekomen. Het gaat over het volgende.

De verhuurder verhuurt aan een stel, waarbij slechts één van de twee partners de huurovereenkomst heeft ondertekend. De partner wordt in het geheel niet vermeld. Inmiddels komt het einde van de twee jaren in zicht en moet het contract worden aangezegd om daadwerkelijk te eindigen. Zo voorkom je een contract voor onbepaalde tijd. Vindt er geen aanzegging plaats, dan ontstaat een contract voor onbepaalde tijd. Is er nog een andere manier om verlenging voor onbepaalde tijd te voorkomen? De vraag uit eigen rechtspraktijk is dan of de andere partner de huurovereenkomst kan ondertekenen teneinde verlenging te voorkomen.

Mijn advies is simpel: Nee, dit kan niet. Afwijking van de wet is nietig. Dat betekent dat het niet rechtsgeldig is om afwijkend af te spreken. Een maandje extra, zelfs een dagje extra, betekent simpelweg dat er een contract voor onbepaalde tijd is ontstaan.

De suggestie die mij is voorgelegd, komt er simpelweg op neer dat partijen de wetgeving willen omzeilen. Op papier lijkt het te kloppen. Als partijen het er allebei mee eens zijn, is er uiteraard geen probleem. Maar let op, als de huurder achteraf alsnog kwaad wil, de huurder wil de woning helemaal niet verlaten, dan verwacht ik dat deze truc simpel is aan te tonen. En de verhuurder heeft dan het nakijken!

De huurders kunnen namelijk gemakkelijk aantonen dat zij dezelfde huurders zijn. Zij blijven geregistreerd in het Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) op het adres van de huurwoning, post blijft ontvangen op dezelfde huurwoning, etc etc…

In de wet staat letterlijk dat afwijking van het bepaalde (tijdelijkheid van twee jaar) niet mag in het nadeel van de huurder. Mijn idee om wel iets meer flexibiliteit er in te krijgen schreef ik al in een vorig blog. Maar of de rechter er ook zo over denkt, blijft nog even onduidelijk.

Kwesties waar de rechter zich al wel over heeft uitgesproken, licht ik hieronder toe.

2. Nietige aanvulling

Verhuurder Max verhuurt zijn tweede woning aan Anne. Een lucratieve investering, maar hij wil voorkomen dat de huurovereenkomst verlengd wordt voor onbepaalde tijd. Hij besluit te werken met tijdelijke huurcontracten op basis van de Wet doorstroming huurmarkt.

Max schakelt een makelaar in en deze vermeldt in de huurovereenkomst de toevoeging verlenging als ‘elke keer voor één jaar’. Deze makelaar is ook ingeschakeld als beheerder van de woning. Na het tweede jaar, besluit Max toch de huurovereenkomst te laten beëindigen. Met zo’n toevoeging moet dat kunnen, verwacht hij. Max laat Anne door de beheerder tijdig aanschrijven dat het huurcontract niet wordt verlengd en vraagt haar de woning te verlaten. Ze vertrekt niet. Sterker nog, Anne beroept zich op een contract voor onbepaalde tijd. Rest Max niets anders dan een kort geding aan te spannen.

Wat zegt de rechter De rechter oordeelt in het voordeel van Anne. De opgenomen verlenging ‘elke keer voor één jaar’ is in strijd met de Wet doorstroming huurmarkt. Zo’n bepaling is nietig en zorgt er voor dat de huurovereenkomst simpelweg voor onbepaalde tijd is. De duur van deze huurovereenkomst strekt zich over langere periode uit en het gewone huurrecht woonruimte geldt. Gelet hierop, is een rechtsgeldige opzegging vereist. In casu is er geen opzegging overeenkomstig de wettelijke bepalingen.

De oplossing lag in een zuivere huurovereenkomst gebaseerd op de Wet doorstroming huurmarkt. Had Max die wetgeving correct toegepast, dus zonder nietige aanvulling, dan was er slechts een aanzegging vereist en eindigde het contract van rechtswege na twee jaar. Weet wat je afspreekt. Aanvullingen die nietig zijn kunnen voor problemen zorgen! ECLI:NL:RBMNE:2019:2164

3. Minimale of maximale huurtermijn?

Zo ook in deze uitspraak. Van twee walletjes eten leverde de verhuurder niet op wat hij wilde. Verhuurder Alice sprak met Anton een huurovereenkomst af tot maximaal twee jaar conform de Wet doorstroming huurmarkt. Maar Alice wilde liever ook de zekerheid hebben dat de betrouwbare Anton gedurende deze twee jaar in de woning verbleef. Alice voegde daarom een artikel toe in de huurovereenkomst waarin is bepaald dat tussentijds opzeggen van de huurovereenkomst niet mogelijk is.

Dit kan, zegt Alice, en dit betekent niet dat daardoor geen huurovereenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen. Jawel, zegt Anton, die aanvulling is nietig. Anton beroept zich daarom op een contract voor onbepaalde tijd die kennelijk tussentijds niet opzegbaar was.

Juridisch geneuzel? Misschien. Toch zijn de gevolgen van het verkeerd afspreken aanzienlijk. De Wet doorstroming huurmarkt biedt de verhuurder de zekerheid dat hij niet langer dan twee jaar gebonden is aan de huurder. De redenen hiervoor zijn legio. Blijkt de huurder de huurpenningen niet tijdig of onvolledig te voldoen, dan loopt de verhuurder dit risico ‘slechts’ twee jaar. Een andere reden kan zijn dat de verhuurder uiteindelijk wil verkopen. Koop breekt geen huur. Dus bij een verkoop wil je liever geen huurder in de woning hebben. Deze wet biedt uitkomst.

Soms wil de verhuurder juist de zekerheid hebben niet telkens op zoek te moeten naar een nieuwe huurder. Dat brengt immers ook kosten mee. Dan is juist de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn aan te raden.

Wat zegt de rechter De rechter krijgt de vraag voorgelegd: Is sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW, Wet doorstroming huurmarkt, of van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn?

De rechter legt uit dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd die van rechtswege eindigt moet worden onderscheiden van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn, zoals deze voor de wetswijzing in 2016 ook gebruikelijk was.

De huurovereenkomst voor bepaalde tijd die van rechtswege eindigt, is gericht op een maximale duur van de huurperiode. Op die manier heeft de verhuurder de garantie dat de huurovereenkomst na de overeengekomen periode eindigt (dan wel kan eindigen), terwijl de huurder aan de andere kan niet gebonden kan zijn aan een minimale huurperiode en de huurder daarom de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode is daarentegen gericht op een minimale huurperiode. De verhuurder heeft de garantie dat hij een woning in ieder geval een bepaalde periode aan dezelfde huurder verhuurt, terwijl de huurder de garantie heeft dat de huurovereenkomst na die minimale huurperiode niet van rechtswege eindigt maar alleen kan eindigen door opzegging (voor zover er zich een wettelijke opzeggingsgrond voordoet), wederzijds goedvinden of ontbinding.

Deze huurovereenkomsten bieden de verhuurder en de huurder dus beide (gelijke) voordelen en nadelen. De verhuurder heeft het recht om de huurder aan een minimale of maximale huurperiode te houden en de huurder heeft aan de andere kant het recht om de minimale huurperiode te verlengen en de maximale huurperiode te verkorten. ECLI:NL:RBNNE:2017:4921

Deze verhuurder wil van twee walletjes eten, maar daar gaat de rechter niet in mee. Je hebt òf de rechtszekerheid dat de huurder na afloop van de huurtermijn de woning verlaat òf de rechtszekerheid dat de huurder niet tussentijds mag opzeggen zodat je verzekerd bent van de termijn aan huurpenningen. Allebei afspreken is rechtens niet toegestaan.

Alice werpt nog op dat Anton dondersgoed weet dat de woning zal worden gesloopt en dat daarom een huurovereenkomst voor bepaalde tijd werd aangegaan. De rechter oordeelt dat de aanvulling waarmee tussentijdse opzegging niet is toegestaan, er toe leidt dat er geen Wet doorstroming huurmarkt van toepassing is. Ai, dat betekent dus dat er een minimale huurtermijn is afgesproken. Anton mag lekker in de woning blijven.

3. Correcte aanzegging

Heb je aan alle voorwaarden voldaan en is er een correcte huurovereenkomst gebaseerd op de Wet doorstroming huurmarkt? Dan is een tijdige aanzegging van belang. Maar ja, op welke wijze verzend je die aanzegging? Alleen de juiste aanzegging zorgt voor beëindiging van de huurovereenkomst.

Geen aanzegging gezien, aldus huurder Gerrit, en stelt dat de huurovereenkomst inmiddels verlengd is voor onbepaalde tijd. ECLI:NL:RBMNE:2017:4759

Verhuurder Ria verhuurt aan Gerrit op basis van de Wet doorstroming huurmarkt. Gerrit nam zijn betalingsverplichting niet heel serieus en zo ontstond er een huurachterstand. Ria zit niet te wachten op zo’n huurder en verzoekt Gerrit dan ook de woning te verlaten. Vanwege de nieuwe wet kan de huurtermijn beperkt blijven tot twee jaar. Deze eindigt van rechtswege, alleen een aanzegging is van belang.

Binnen drie tot één maanden voorafgaande aan de einddatum heeft Ria de aanzegging tijdig per e-mail verzonden. Echter, Gerrit ontkent simpelweg deze te hebben ontvangen. Wellicht is hij als spam geplaatst in de inbox en die bestanden verdwijnen na verloop van tijd, aldus Gerrit. Hij heeft in ieder geval niets gezien. Onzin, zo stelt Ria, en ze start een kort geding. Ook vanwege de huurachterstand.

Wat zegt de rechter In Nederland geldt de ontvangsttheorie. Zolang de verhuurder niet kan aantonen dat de huurder de aanzegging tijdig ontvangen heeft, dan is simpelweg een contract voor onbepaalde tijd ontstaan. Gerrit betwist ontvangst kennisgeving einde huurovereenkomst, ex artikel 7:271 BW, terwijl Ria niet kan aantonen dat deze wel is ontvangen. Inmiddels is niet langer meer sprake van een huurachterstand. De rechter kan niet anders dan alsnog de ontruiming af te wijzen.

Verzending per aangetekende post klinkt misschien wat ouderwets… in dit soort gevallen blijft het van belang!

Tot slot

Kortom, kom de huurovereenkomst gebaseerd op de Wet doorstroming huurmarkt correct en volledig overeen. Mijn ervaring is dat nog niet iedereen bekend is met deze nieuwe wet. Het komt voor dat makelaars, juristen of advocaten er nog onvoldoende kennis van hebben. Aanvullingen kunnen echter nietig zijn met tot gevolg dat je als verhuurder je rechten verspeelt. Als de einddatum in zicht komt, verzend dan tijdig en aantoonbaar de aanzegging.

Laat je correct informeren en aarzel niet mij je van juridisch advies te voorzien. Ik ben jurist met proceservaring. Huurrecht kwesties komen voor de kantonrechter en dan is geen advocaat vereist.
Juriste Punt, uw jurist aan huis.

Auteur mr. S.B. Punt

[i] Per 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 in werking getreden.

Juriste Punt

Juriste Punt, uw juriste aan huis