Huurders worden beschermd. Een huurcontract mag niet zomaar worden beëindigd en de huurder mag je er niet zomaar uit zetten. Soms maakt een huurder het wel erg bont. Ook dan is beëindiging niet zonder meer mogelijk. Een huurder geniet namelijk huurbescherming. Slechts onder bijzondere omstandigheden is een beëindiging en vervolgens ontruiming mogelijk. Kan dat niet anders? Jawel, per 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 in werking getreden. Er is sindsdien de mogelijkheid met de huurder een tijdelijk huurcontract te sluiten van maximaal twee jaar. Dit zijn de bijzondere kenmerken van zo’n contract.

 

Huurcontract voor bepaalde tijd

Huurcontracten voor onbepaalde tijd zijn in Nederland gebruikelijk. Er zijn uitzonderingen zoals bij het huurcontract van woonruimte ‘dat naar zijn aard slechts van korte duur is’ of de huur van een woning op grond van de Leegstandswet. Lees meer over de uitzonderingen op de website van de Rijksoverheid. De Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 heeft een algemene mogelijkheid gecreëerd om tijdelijke huurovereenkomst voor een woonruimte te sluiten. Er wordt een onderscheid gemaakt in zelfstandige woonruimte en de onzelfstandige woonruimte. Bij de zelfstandige woonruimte mag je een bepaalde tijd overeenkomen van maximaal twee jaar. Bij de onzelfstandige woonruimte is de termijn vijf jaar. Tijdens de huurperiode is de gebruikelijke huurprijsbescherming van kracht.

Aanzegging
Dit tijdelijk huurcontract eindigt van rechtswege na de afgesproken periode van maximaal twee jaar[1]. Een opzegging door de verhuurder is niet vereist. De verhuurder dient het einde van de huur aan te zeggen. Het aanzeggen houdt in dat de verhuurder tussen de drie en één maanden voorafgaande aan de einddatum een brief wordt verzonden aan de huurder met de aanzegging dat het contract eindigt. Er is een bijzonder gevolg als de verhuurder zich niet houdt aan deze informatieplicht: de huur wordt voor onbepaalde tijd verlengd.

Na tijdelijke contract automatisch voor onbepaalde tijd
Sommige verhuurders trachten de strikte wetgeving te omzeilen door telkens tijdelijke contracten aan te gaan. Het Nederlandse huurrecht bevat echter semi-dwingende bepalingen. Dwingend recht betekent dat je van de wettelijke regels, zoals huurbescherming, helemaal niet mag afwijken. Van semi-dwingende bepalingen mag je afwijken in het contract, maar niet ten nadele van de huurder. De huurder wordt nu eenmaal beschermd. Na het eerste tijdelijke contract van bijvoorbeeld een jaar is verlenging mogelijk, maar in dat geval volgt automatisch een verlenging voor onbepaalde tijd. Het semi-dwingend recht verhindert de rechtsgeldigheid van een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst.

Tussentijdse opzegging
Een verhuurder is gehouden het ongestoorde genot van het gehuurde te leveren en kan gedurende de looptijd het tijdelijk huurcontract niet beëindigen. Een huurder is dan weer niet verplicht deze tijdelijke periode uit te zitten. Als de huurder eerder wil vertrekken, omdat hij bijvoorbeeld een andere woning heeft gevonden, dan is dat mogelijk. Het staat de huurder vrij de huur op te zeggen en zodoende het contract eerder te laten beëindigen.

Bijzondere wetgeving in de praktijk
Tot slot, deze nieuwe wetgeving is heel bijzonder. Van oudsher wordt de huurder nu eenmaal beschermd en deze geniet veel rechten zoals de huurbescherming. Een tijdelijk huurcontract was gewoon feitelijk onmogelijk voor de verhuurder. Mijn gedachten gaan dan dwalen over praktijkvoorbeelden. Hoe werkt het als de huurder aan het einde van de huurtermijn van twee jaar verzoekt ‘nog even in de huurwoning te blijven’? De huurder heeft bijvoorbeeld een nieuwe woning op het oog, maar dat duurt nog drie maanden voordat hij daar in kan. Moet je daar als verhuurder aan meewerken? Vanuit de oorspronkelijke huurdersbeschermingsgedachte zou dat wenselijk zijn. Met deze nieuwe wetgeving juist onmogelijk: Zodra je ook maar een week extra afspreekt, dan is al sprake van een contract voor onbepaalde tijd. En krijg de huurder er dan maar eens uit!

Mijn tip in zo’n geval is de huurder formeel aan te schrijven dat het huurcontract is beëindigd en dat hij de woning dient te ontruimen. Dat je het als verhuurder nog even nalaat te handhaven en nog niet tot ontruiming over gaat, staat je vervolgens vrij. Dat betekent nog niet dat er een nieuw contract is gesloten. Maar let op: het is op dit moment nog niet duidelijk hoe dit in de praktijk werkt. Sinds de inwerkingtreding van de wet, 1 juli 2016, zijn nog geen twee jaar verstreken. De verwachting is dat na deze twee jaren de eerste rechtszaken volgen en daarmee de spraakmakende jurisprudentie.
Nog even afwachten dus. Ook 2018 belooft een mooi en interessant jaar te worden!

Meer weten over de mogelijkheden als verhuurder of je rechten als huurder? Neem vrijblijvend contact met mij op via sp@juristepunt.nl

Auteur mr. S.B. Punt

Sylvia Punt

Juriste Punt

[1] Vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte

css.php