Boetebeding in huurovereenkomst, mag dat zomaar?

Anna wilde verhuizen naar een andere huurwoning. Na een korte speurtocht trof ze het huis van haar dromen. Ze schreef de makelaar aan en legde haar situatie uit. Op dat moment huurde ze al een woning op basis van de Wet doorstroming huurmarkt. Dat was dus tijdelijk. Die wet maakt het mogelijk om maar tot twee jaar de woning te huren. De einddatum van die twee jaar naderde en zo zag Anna zich genoodzaakt verder te zoeken naar een andere woning. Dat bleek nog best lastig. Anna is nu eenmaal niet de enige woningzoekende. Toen bleek Anna geluk te hebben. Uiteindelijk koos zij voor een huurhuis waarbij ook de makelaar zijn keuze liet vallen op Anna als huurder.

Addertje onder het gras

Na ontvangst van het huurcontract trof Anna echter een addertje onder het gras. Er stond een bijzondere bepaling in de concept huurovereenkomst. Op elke overtreding van een verbod of gebod, stond een boete. Het betrof een boetebeding waarbij de huurder van de woonruimte aan de verhuurder een direct opeisbare boete van minstens € 25,- per dag was verschuldigd voor elke niet-nakoming ervan. Onverminderd het recht van de verhuurder op schadevergoeding. Op enkele overtredingen stond er zelfs een boete op van € 5.000 euro. Dit beding leidde er bovendien toe dat als zij haar huur een maand te laat betaalde, zij ook een boete verschuldigd zou zijn van circa anderhalf keer de maandhuur.

Dat zag Anna toch niet zo zitten. Al zorgde zij onverhoopt voor overlast, dan was zij direct € 25 armer. Hoe wordt overlast bepaald? Je hoeft maar net een knorrige buurman te treffen en eens even uit verveling flink gaat klagen… Overlast is zo gegeven! Uiteraard, op overtreding van het verbod een hennepkwekerij te beginnen, daar mag een boete tegenover staan. De schade die een huurder met een hennepkwekerij kan veroorzaken is vele malen hoger dan de hoogte van de gebruikelijke borg van 1 of 2 maanden. Maar een boete op elk ge- of verbod? Dat kan toch niet de bedoeling zijn.

Redelijk beding

Huurders worden onder de Nederlandse wetgeving beschermd. Het bekendste voorbeeld daarvan is de huurbescherming. Een huurder mag niet zomaar uit de woning worden gezet. De nieuwe Wet doorstroming huurmarkt is met de tijdelijkheid een uitzondering. Deze wet zorgde echt voor een enorme verandering in de Huurwet. De basis in het huurrecht blijft nog steeds dat een huurder bescherming geniet. Elke bepaling in de huurovereenkomst moet redelijk zijn voor de huurder.

Anna vroeg zich af of dit boetebeding redelijk was en deed onderzoek. Wat bleek? In 2011 mocht het Hof Leeuwarden zich uitspreken in een vergelijkbare zaak. De huurder wordt beschermd en zo’n ruim boetebeding werd als onredelijk bezwarend aangemerkt. Een boetebeding dat een boete verschuldigd laat zijn voor elke niet-nakoming van iedere verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst, onverminderd het recht van de verhuurder op schadevergoeding, oordeelde het Hof als onredelijk bezwarend. Kortom, dit beding is niet toegestaan.[i]

Wees alert op de inhoud van een huurovereenkomst. Het lijkt wel een standaardcontract, zo’n ROZ model huurovereenkomst. Maar er kunnen altijd aanvullende bedingen in zijn verwerkt die helemaal niet standaard zijn. Het komt voor dat er onredelijk bezwarende bedingen in staan! Weet wat je rechten zijn en teken niet zomaar iets.

Praktische oplossing

Het contract met boete weigeren was niet zonder risico. Anna liep het risico dat de eigenaar van de woning haar niet meer als huurder wilde en zou kiezen voor een andere geïnteresseerde. Er waren immers genoeg potentiële huurders. Dan begon de zoektocht naar een geschikte woning opnieuw…

Anna stapte niet naar de rechter, maar koos voor een praktische oplossing. Zij ging simpelweg in gesprek met de eigenaar van de woning. Anna verzocht vriendelijk de stricte bepaling te schrappen en het contract op een dusdanige wijze te formuleren dat het weer redelijk werd voor beide partijen. Opnieuw had Anna geluk. De verhuurder begreep het en vond het geen probleem het contract aan te passen.

Uiteraard had Anna wel de uitspraak van het Hof in 2011 achter de hand… Altijd handig die juridische kennis!

Meer weten over huurcontracten of de nieuwe wetgeving Wet doorstroming huurmarkt? Aarzel niet contact op te nemen. Juriste Punt, uw juriste aan huis 06 145 78 344

Meer weten over mij? Bekijk mijn LinkedIn profiel hier.

 

[i] Hof Leeuwarden 20 december 2011, WR 2012, 87 / JH&V 2012, 42.

Juriste Punt

css.php